#1BIM与运维

BIM 技术是近十几年来在 CAD 技术基础上发展起来的一种多维模型信息集成技术。它可以作为信息共享源从项目的初期阶段为项目提供全寿命周期的服务，这种信息共享可以为项目决策提供可靠的保证。

简而言之，BIM是一个建筑设施物理与功能特征的数字化表达。

BIM系统有两个首要特点：

第一，BIM是建筑设施三维立体模型；

第二，BIM是建筑设施全面信息的载体。BIM可以把物理设施的各种信息集成在模型要素上，并立体直观地展示出来。

建筑信息模型技术即建筑行业的数字化，实施数字化建筑规划、建设和运营，显著提升建筑业生产率。

BIM在设计、施工阶段的应用已经产生了巨大的经济效益，而在建筑运维与管理方面的应用则处于发展初期。

BIM 技术可以集成和兼容计算机化的维护管理系统（CMMS）、电子文档管理系统（EDMS）、能量管理系统（EMS）和建筑自动化系统（BAS）。

虽然这些单独的 FM 信息系统也可以实施设施管理，但各个系统中的数据是零散的；更糟的是，在这些系统中，数据需要手动输入到建筑物设施管理系统，这是一种费力且低效的过程。

从建筑全生命周期的概念来讲显而易见运维是时间最长，价值最大的阶段，值得我们花心思去好好研究。

#2BIM技术在运维中的优势

如下图所示，BIM技术的应用不应仅局限于建筑的设计、施工阶段，运维阶段超过40年，BIM应该是建筑信息数据中台的承载者。

通过BIM技术获取建筑全面信息，建立标准化、数字化运营数据平台，结合建筑运维管理过程中人员的工作内容和标准化流程，基于BIM模型，为建筑运维建立综合管理应用平台，以达成建筑良好运行，实现精细化、高效化、可视化管理。实现管理一致性、降低成本、安全风险，提高服务质量。

设施管理信息量巨大，信息格式多样，而传统的设施管理方法无法处理如此庞大的信息。将 BIM 运用到设施管理中，构建基于 BIM 的设施管理框架构件的核心就是实现信息的集成和共享。在设施管理中使用 BIM 可以有效的集成各类信息，还可以实现设施的三维动态浏览。

BIM 技术相较于之前的设施管理技术有以下几点优势：

实现建筑设备信息集成和共享

BIM 技术可以整合设计阶段和施工阶段的时间、成本、质量等不同时间段、不同类型的信息，并将设计阶段和施工阶段的信息高效、准确的传递到设施管理中，还能将这个信息与设施管理的相关信息相结合。

BIM 模型中包含了海量的数据信息，这些数据信息可以为建筑后期的设备运维管理提供极大的帮助。从前期流转至运维管理阶段所需的 BIM 模型，包含了建筑设备从规划设计、建造施工到竣工交付阶段的绝大部分数据信息，而这些数据信息相互关联并且能够被及时更新。

包含丰富信息数据的 BIM 设备模型是实体建筑设备在虚拟环境中的真实呈现，因此 BIM 不仅仅是建筑信息的载体，其价值进一步体现在信息的调用方面。

实现设施的可视化管理

三维可视化的功能是 BIM 最重要的特征，将过去的二维图纸以三维模型的形式呈现。可视化的设施信息在建筑设备的运维管理中的作用是非常大，比传统的方式更加形象、直观。

因为 BIM 模型中的每一台设备、每一个构件都是与现实建筑相匹配的，在日常设备维护中省去了由二维图纸等文档资料转换为三维空间设备模型的思维理解过程，在模型中定位的每一个设备都可以在现实建筑中找到，BIM 所具有的三维可视化是一种能够同设备及其构件之间形成互动性和反馈性的可视。

当设备故障时，通过调用可视化 BIM 模型，可以迅速定位和查看设备信息，方便运维人员开展进一步的维修保养工作。

定位建筑构件

设施管理中，在进行预防性维护或是设备发生故障进行维修时，首先需要维修人员找到需要维修的构件的位置以及该构件的相关信息，现在的设备维修人员常常凭借图纸和自己的经验来判断构件的位置，而这些构件往往在墙面或地板后面这些看不到的地方，位置很难确定。准确的定位设备对新员工或紧急情况是非常重要的。

使用 BIM 技术不仅可以直接三维的定位设备，还可以查询该设备的所有的基本信息及维修历史信息。

维修人员在现场进行维修时，可以通过移动设备快速的从后台技术知识数据库中获得所需的各种指导信息，同时也可以将维修结果信息及时反馈到后台中央系统中，对提高工作效率很有帮助。

如下图所示，可异常问题快速发现、立体定位、通过后台技术辅助判断、进行工单派送，实现设备运行维护、控制及反馈闭环。

建筑设备工程量统计

工程量统计是通过 BIM 软件（Revit）明细表功能来实现的，通过创建和编辑明细表，运维人员可以从建筑设备模型中快速获取维修、保养等业务执行所需的各类信息，所有的信息则是应用表格的形式直观地进行表达。

例如统计建筑内所有风管设备的信息，在生成的明细表中，可查看所有风管的几何信息、属性信息等，并可通过编辑明细表的功能来添加设备管理中所需的其它信息。

#3建筑运维管理信息化平台

随着BIM技术在部分建设项目中的成功应用，通过继承建筑工程阶段形成的BIM竣工模型，为建筑运维管理信息化打造了很好的平台。

BIM模型可以集成建筑生命期内的结构、设施、设备甚至人员等与建筑相关全部信息，同时在BIM模型上可以附加智能建筑管理、消防、安防、物业管理等功能模块，实现基于BIM的运维管理。

首先，在BIM平台建立起来后，把模型上的信息点与数据库关联，就可以在其上附加各种软件功能。

其次，BIM运维模型优秀的3D空间展现能力可为建筑和基础设施项目的高层管理者提供空间的直观信息，为建筑空间布局优化调整提供快速决策平台；也可提供设施、设备、管线的三维空间位置，快速定位故障，缩短维修周期。

再者，BIM模型与建筑监控系统（BAS）功能模块相结合，为安防、消防、建筑智能监控提供了全数字化、智能化的建筑设施监管体系。BIM运维系统一般安装在建筑大楼的中央控制室，与安防监控、应急指挥、消防中控和物业呼叫中心等系统集中布设，利用中控室电视墙统一显示和控制。MEP、HVAC、电梯等运动部件可以实时动画展示运行状态，视频监控录像可以点击相应位置实时播放，各种设备的传感器数据或运行状态都可以实时显示在立体模型上。

此外， BIM模型数据库所储存的建筑物信息，不仅包含建筑物的几何信息，还包含大量的建筑物性能信息、设施维修保养信息，各类信息在建筑运营阶段不断地补充、完善和使用，不再表现为零散、割裂和不断毁损的图纸，全面的信息记录用于建筑全过程管理信息化，也为附加分析、统计和数据挖掘等高端管理功能创造了条件。在实施BIM运维系统时，原物业管理系统的数据可以直接导入BIM系统，甚至办公电脑和家具的台账信息都可以交给BIM模型进行可视化管理。

最后，基于BIM运维管理模型，能实现优良的能耗控制、精细的维修保养管理、高效的运维响应，可以使建筑达到更好的社会效益和更低的运营成本。

基于上述分析，利用BIM技术，设施管理者可以更好的进行运维管理，以下表格表示了BIM能为运维提供的价值。

#4BIM在实现运维过程中的主要难点

1）BIM代表一种新的建筑营造和管理模式，基于BIM的建筑运维鲜有应用，可借鉴的经验不多，需要不断地摸索和总结；

2）采用BIM技术初始实施费用较高，效益和成本没有经过市场广泛的评估和考验；

3）BIM运维管理方式是全新的支撑保障技术，认知跨度大，需要有一个较长的适应过程；

4）实施BIM运维要求建筑的后勤支撑保障部门的组织结构要做相应的变革，科室调整涉及到事业单位体制，人员信息化技能提高也是一个缓慢的过程。

#5案例

雄安市民服务中心项目应用BIM达到以下目标：

1）通过建立全生命期基于 BIM 的数字模型，为雄安新区提供基础数据，依托雄安云，建设首个打破数字壁垒的块数据平台，通过万物互联，打造交互映射，融合共生的数字孪生园区。

2）以 BIM 及智慧建造应用打造绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、开放发展先行区、创新发展示范区。

3）项目设计阶段，集成进度、成本、资源等信息，实现多维虚拟施工与优化，提升设计可行性。

4）深化设计阶段，集成单专业深化设计与多专业设计协调，减少设计变更与返工，实现资源节约。

5）施工管理阶段，应用模型信息集成应用平台，支撑项目总承包管理，实现多专业、多参与方的协同工作，发挥BIM在项目建造中的巨大优势。

6）运营维护阶段，集成 BIM 与物业运维管理系统，实现数字园区集成交付。