电梯作为垂直交通运输工具，是工程项目主要设备之一，如何在设计、招采、安装及维保过程中进行有效管控，确保质量、避免纠纷，是每个地产公司都在考虑的问题。解决这个问题需要从全过程进行控制，进行细节管理。
在项目规划时期确定项目的性质及建筑规模，不同性质、不同规模对电梯的要求不同，酒店、办公楼、医院、住宅、商业、厂房等不同用途的建筑，其电梯的类型往往差异很大，而且一旦确定，后期变更十分麻烦。建筑物用途确定后，根据其建筑面积、建筑高度、层高、层数、人流量、电梯所在位置等因素作出客流分析，以确定电梯数量、额定速度、额定载重量、机房类型、曳引机型式等。
采购工作建议安排在规划报批通过开始。在电梯的意向合作单位确定后，方便建筑设计部门进行设计。电梯土建部分通常以专业电梯生产厂家提供的同类型标准土建图纸，并结合建筑结构形式绘制电梯土建图纸。设计时井道尺寸应考虑通用性，需能满足一般厂家需要。但是不同电梯厂家的井道设计尺寸、机房和底坑的要求有一定差异，如果提前确定厂家，根据选定厂家的图纸进行设计，可以减少使用空间的浪费，也减少日后施工的麻烦。如果井道大，浪费面积；如果井道小，有的厂家根本满足不了，就要按非标生产，成本增加。
电梯界八大品牌中也有档次之分，有一档和二档之说，但说法不一，各有说辞，看自己的喜好吧。国内除八大品牌之外的电梯企业也很多，一分钱一分货。可以根据项目的预算和定位选择同一个档次的厂家参与投标。
电梯采购可以通过经销商或代理商，一般选择生产厂家，同时选择厂家的安装公司，这样质量、服务有保障，但厂家的付款条件一般比较苛刻。电梯设备款行业惯例是 50%预付款（排产款），发货前付全款。
1）档次定位
进口：价高、周期长、维护费用高，类似于进口车进口件。重点项目、特殊项目使用。
合资：国外品牌国内生产，有些已经完全是国内技术。
国产：国产和进口电梯笔者经历的项目都还没用过，不好评价，有好有坏吧，选择国产时看看企业规模及业绩啥的。
2）厂家选择
房地产开发来讲，一般选择知名品牌，要求厂家有一定实力，比如注册资本、年订单量、国内重点项目业绩等。
1）重要部件采用领先技术，如曳引机采用永磁同步（已广泛采用，优点不再累述）。
2）安全钳、限速器、缓冲器等安全部件必须采用专业厂家生产，进口/厂商自产/外购，均需出具产品形式检测报告。
3）区分客梯、货梯、客货两用，有无机房，是否是消防电梯、是否为无障碍电梯，另外还有观光梯，扶梯，医疗梯等。
4） 影响运输能力的主要因素
直梯：额定载重量、额定速度、轿厢尺寸、电梯数量、停站数量、最大提升高度等。
扶梯：梯级净宽、倾角、数量、梯速等。
5） 舒适度：电梯加速度、振动、噪音、装潢、照明等对人均有影响，这些基本均与成本有关。
6） 主要参数选择
① 载重量、轿厢尺寸、井道尺寸
表中为常用客梯载重量、轿厢尺寸、井道尺寸参考值，各厂家有差异。
一般井道尺寸计算方法：
井道宽度=轿厢净宽+900 左右
井道深度=轿厢深度+1200 左右
井道宽度=轿厢净宽+1300 左右
井道深度=轿厢深度+600 左右
② 运行速度
低速梯：1m/s 以下
超高速：5m/s 以下
低速梯和超高速梯划分标准市场比较一致，中速和高速划分说法不太一致，以 2m/s 或 2.5m/s 为界。
根据需要合理选择，速度高价格高。
货梯载重量可以做到5000Kg。货梯载重量可以做到5000Kg。
③ 空调配置：住宅一般不配，高档办公商业一般配置。
④ 轿厢材质：客梯一般采用花纹不锈钢，货梯一般采用喷涂钢板，货梯地面采用花纹钢板，个别厂家货梯地面标配为 PVC 板。
⑤ 门套：首层建议选用宽门套，美观大方。其它层可根据成本控制要求采用宽门套或窄门套。
⑥ 扶梯选择
智能型自动扶梯：在普通扶梯的入口安装人体感应装置，监测有无乘客进入，监测到信号全速运行。仅限小功率电梯，频繁启动耗能高，机械寿命缩短，但空载节能大于 98%。单台增加投资 5000 元左右。
变频型自动扶梯：安装智能变频器，当检测到信号后通过电脑进行分析，确定智能变频器输出电压及频率，使电梯根据乘客的多少确定扶梯的运行速度和马达出力大小，达到节能，减少机械损耗，延长使用寿命，空载节能大于 60%。每台增加投资 12000 元左右。
电梯安装与总包施工单位、消防单位、弱电单位都有密切关系，相互间的界面约定清楚，减少扯皮，施工过程中做好交接。
电梯功能繁杂，有的功能是必选的，有的功能是电梯必备的，有的功能是辅助的。每一家电梯厂都有电梯功能表，根据项目定位选择。对于公建项目，无障碍功能要考虑齐全。电梯按钮排布，要考虑方便、美观，还要考虑国人和外国人对一些数字的敏感，4、13、14 等弃用或用字母代替。招标时要求电梯厂家对各种选配单独进行报价，供定标选型时参考。
电梯工程全部价格应包括全部设备价格、运输费用、关税（进口梯）、保险费、安装费、调试费及生产厂家对业主承诺售前、售后保修等相关费用，有些后期费用合同总价是否包含应明确，如维保期间（一般两年）电梯注册费、安装验收检验费、消防（器材）检验费、电梯每年年检费等。以文字形式明确双方责任是避免纠纷最佳方式。招标时要求电梯厂家报易损件价格和维修保养费用，此部门费用涉及将来使用运行的费用问题，物业公司是比较关心的。
业主针对自己楼宇建筑土建进展情况，要求生产电梯厂家具体供货日期，现在一般厂家供货期需要 2 个半月至 4 个月，而一般建筑物的电梯设备进场最好在楼宇封顶、拆塔吊前为宜，如果在这之前到货，势必会发生仓储保管问题，而在这之后又会出现二次吊运、搬运等费用。通常电梯厂会有一定时间的免费保管期，超过这个时间不发货，厂里会收一定费用。
电梯是特种设备，国家技术监督局有验收程序，但是他们通常是对安全性负责，验收时也是走马观花。所以业主和监理单位，要严格进行开箱验收，过程监控，隐蔽验收，功能验收等。严格按电梯验收标准和合同中确定的功能逐项验收，一部电梯一部电梯的验收。
电梯安装调试结束，内部验收完成，具备使用条件。按规定，电梯未经技术监督局验收不允许使用，但是通常这时室外电梯已经拆除，总包单位或精装需要使用室内电梯。电梯单位和总包单位签订协议，电梯单位安排专人开电梯，总包单位按电梯单位的要求使用电梯并承担费用。在工程全部完工后，再做一次全面检查和保养。工程整体竣工验收后，电梯公司移交给维保单位和物业公司管理。
下面介绍下笔者在设计、招标及安装阶段经历或可能出现的坑。
1、某项目，电梯门预留孔口与轿厢门间缝隙达15cm以上，由于电梯不装修，与墙面无法交圈，需要采取植筋填补，造成费用增加。
2、某项目合同未约定随缆中视频传输线模式，厂家竟然配模拟信号线，导致后期装视频监控增加转换设备，增加费用。
3、某项目电梯安装时发现与设计时样本不符，固定导轨圈梁间距不满足安装要求，需进行整改，增加成本，延误工期。
出现以上问题都会对成本控制及工期造成影响，如何避免类似问题的出现，需要在设计、招采、安装过程中进行细节管控。
由于电梯与井道尺寸的密切关系，一般在设计阶段电梯已基本确定或参照某厂家技术参数进行设计。但总会有但是......
1、结构图纸中柱脚和层梁位置，突出井道内，导致实际井道尺寸小于平面图所示井道尺寸。钢结构柱上下层尺寸不一致，也会有此问题。
2、结构洞尺寸不等于井道壁尺寸，需要与建筑图对照。
3、结构图、建筑图与电梯技术要求逐项对照。
4、结构变更及时提供给电梯厂家和总包单位。建设单位、总包单位、设计院和电梯厂家，其中任何一家涉及电梯的变动及时通知其他三家。
5、各厂家的吊钩位置不一样，如果在定标前进行施工，可能出现后期无法使用或使用不便的情况。
6、井道尺寸各厂家有差别，重点参考意向品牌，融合其他品牌。
7、电梯门施工洞口一般比尺寸门洞宽200mm ，高100mm。留大需要修补，留小需要剔凿或影响开门尺寸的选择。
8、顶层满足冲顶高度要求，预留过高需加梁，过小无法满足电梯技术要求。比如顶层层高加高。
9、首层门尺寸与其他层门尺寸是否一致。
10、基坑深度需满足电梯要求，深度不够无法运行，过深需填至要求标高或加支墩。
招标阶段技术确认流程
电梯厂家根据甲方提供图纸及要求选择符合甲方要求的电梯类型及型号，如设计院图纸在设计阶段未充分结合电梯厂家技术要求或建设单位未提出明确要求，在招标阶段将有大量建设单位的要求与设计图纸、电梯厂家标准件之间的冲突问题（如以上所提），经过几轮磋商改动达成一致后，电梯厂家出具电梯及井道图纸返回设计院进行确认，双方确认无误后作为现场施工、合同签订及订货加工的依据。
招标阶段注意事项
1、设计阶段的问题都要再次核对。
2、预留空调（如装）及装修重量。
3、轿厢净高预留轿厢顶和地面装修做法。电梯轿厢净高和净尺寸直接影响项目整体档次，特别是商业写字楼，进一步会影响招商。普通轿厢取2400mm左右，高档轿厢净高取2700mm左右。
4、需要确定呼梯、层显、到站灯、内呼面板、顶棚等的样式，确定轿厢、地面、镜子（无障碍梯）等材质。厂家有标准做法和样本供选择，比如轿厢材质为发纹不锈钢/喷涂钢板，层显与呼梯是否一体，是否设门口上层显。
5、首层锁体不建议选用，没太大实际用途。
6、到站灯和门口上层显在商业或办公人员较多的场合建议安装，也可以只在首层安装，便于外围人员了解电梯到站情况；住宅楼人流相对不集中，可以不装，毕竟价格不低。
7、高档住宅小区、写字楼、商场建议选装空调，普通住宅楼、人流较少、楼层较低的可以选用排风扇。
8、建议在合同签订阶段要求厂家提供全套配件价格，维保阶段如出现更换可以保证有据可依，避免漫天要价。电梯维保阶段一直是灰色地带，当然相对整个地产行业毛毛雨而已。
9、如现场结构已经施工，要求投标单位进行现场核尺，投标前未提到的问题视为满足电梯安装要求，如果中标进场发现新问题，由电梯厂家承担费用及工期风险。
10、确认各层层高是否一致。
11、各层停站标高以±0.000为基准的各层地面建筑标高，非结构标高。如电梯安装完成后再进行地面装修，还需考虑二次调梯或门口高差处理办法。
12、电梯供货周期一般2-4个月，招采需根据现场进度计划提前安排招采工作。
13、贯通门或轿厢尺寸较大时时建议配置主副操纵板。
14、厂家样本虽有参数及型号，但有些有可调幅度的，在招标时要求投标单位将所有参数在投标书中体现，注明能否满足招标文件要求，偏差项单独列项，便于评比，避免扯皮。
15、招标阶段对电梯开门尺寸、加梁位置等的调整确定后，及时反馈至总包单位，以便相应做调整，避免电梯进场后再调整影响工期。
16、注意旁开门（单开门）/中分门（双开门）、单侧开门/双侧开门/贯通门，还要区分中分门和偏分门，旁开门开门效率低。同样井道尺寸，中分门和旁开门的最大开门尺寸可能会有差异，两者轿厢也可能会有差异，一般中分门开门尺寸小。
17、室外电梯和室内电梯价格相差较大，区别在于是否是封闭在室内，只有雨棚的算室外。
18、对重方向确认，特别是图纸中电梯存在镜像的情况。
19、各层开门方向是否一致。
20、注意是否会出现偏心情况。偏心是由于对重侧置，造成电梯厅门口两侧不对称，导致轿厢中线和轿门中线及井道中线出现不重合的情况，前轿厢壁两侧不对称，定义为非标，费用会有所增加。偏心不会影响电梯安全运行和导轨、导靴的安装。造成偏心的两种情况。
井道为钢筋混凝土剪力墙，已按照对称预留门口。
井道宽度偏小，轿厢宽度和轿门宽度要求尽量做大。
21、钢筋混凝土井道和砖混加圈梁井道各有利弊。钢筋混凝土井道一次成型，后期无需考虑增加梁，但如果电梯开门尺寸调整需要剔除混凝土，或者造成偏心。砖混井道在电梯深化设计时，为了固定导轨需要增加梁，但砖混结构可随电梯开门尺寸灵活调整。
22、如建筑为住宅、酒店、公寓、宿舍等类型，电梯配重侧尽量避开住户、卧室等休息场所，避免噪音影响住户（一般不会）。
23、确认是否需要加对重安全钳。
24、是否需要设置安全门。两相邻层两层门地坎间距大于11m时，根据规范要求要装安全门。如果个别楼层无需开门，且两相邻开门层地坎间距超过规范允许间距，可以装安全门，也可以装标准厅门便于后期启用。
25、预留弱电扩展模块，便于后期安装监控及刷卡识别系统。随缆中视频线明确要数字传输模式线缆。某斯电梯16年竟然还配置模拟信号线缆。
26、井道尺寸和结构洞口尺寸不一致。电梯轿厢按小的选，尺寸大的部位按照支架要加长，尺寸超过规范要求时，井道内壁需要处理，所有井道尺寸尽量上下一致。
27、合同增加现场管理条款，否则管理难度增大。
1、安装班组的组织管理
某项目某品牌电梯派了七个安装班组，各自负责范围内，互不交叉，无总负责人，安装及用梯过程协调工作量非常大，安装进度迟缓，管理混乱，满场都是电梯包装，用梯配合不力，联系公司也是应付了事，约谈、罚款等各种手段用尽，总包单位、精装单位及甲方付出很大精力和经济成本，好在未影响消防及竣工验收。在合同中务必要求现场配合事宜及罚则，否则容易失控，虽然罚款未必有效，但毕竟还有控制手段。
2、电梯呼梯位置结构、精装、电梯各专业图纸不统一，造成二次打洞、呼梯在电梯门套装饰上、不居中、无法安装等情况；
3、电梯合同签订过程及进场时未明确约定电梯移交前配合使用电梯费用，造成室外电梯拆除后电梯安装单位漫天要价，对现场精装、土建、幕墙施工造成严重影响。
4、电梯厂家设备与经确认的电梯井道图纸不匹配。
5、电梯使用临电频繁跳闸，需单独引电源线或接在二级箱上口，原因在于现场二级箱装有漏电保护器。篇幅有限，原因不在陈述，百度可知。
6、电梯完成安装后验收时间、取证时间在合同中未进行约束，造成拖延。
7、电梯前室电梯呼梯被消防箱遮挡，操作不便。
8、电梯首层有呼梯、锁体、消防应急三个部件，全部独立安装不宜对齐，安装效果差。电梯锁体盒与首层呼梯一体，便于施工且美观，或取消锁体。
9、需镶嵌安装时，注意成品槽体宽、高、深与呼梯、锁体、消防应急等的尺寸是否匹配。
10、五方对讲设备、电梯随缆、面板样式、镜面材质等细节进行约束或封样，否则厂家供货产品均为最基础产品。随缆无法与弱电系统兼容，需增加转换设备，增加额外费用。
11、电梯机房多部电梯时，验收要求电梯检修梯需每台电梯对应一部，避免检修人员横跨电梯设备。
某品牌电梯在一个项目坑苦了建设单位，无论从供货、技术支持、现场安装、配合、验收等各环节无一给力，以上部分经验借鉴该项目。
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