商业房产项目一般采用何种承包模式？原因是什么？一文全搞定！

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01工程有哪些承包模式

按照参与工程的环节和角色分工不同，工程承包模式主要可以分为以下几种模式：

“设计+采购+施工”总承包（EPC）:承包商负责工程项目的设计、采购、施工、安装全过程的工作，向业主交付具备使用条件的工程。这是典型的总承包模式。
“全过程工程咨询”EPCM模式和PMC模式：指设计、采购和施工管理，在这种模式下，业主与工程管理方签订”EPCM或PMC管理合同”，与另一方或多方承包商签订工程承包合同。全过程工程咨询和工程总承包两种模式相辅相成。即项目建设可以采用工程总承包模式，也可以同时委托项目管理公司对其进行监督。
“设计+施工”总承包（DB）：承包商负责工程项目的设计和施工服务。
“设计+采购”总承包（EP）：承包商负责工程的设计和采购工作，还可能在施工阶段向业主提供咨询服务或负责施工管理。工程施工由其他承包商承包。
“交钥匙”工程总承包（Turnkey）：是EPC工程总承包的延伸，向前可延伸至可行性研究，向后可延伸到运维。
“施工总承包”（GC）：承包商主要负责全部施工和安装，不参与价值链其他环节。

施工总承包加指定分包模式：就是发包人将项目全部发包给一个施工总承包人，同时将项目中的部分专业工程指定总承包人分包给某专业承包人，让专业承包人成为施工总承包的分包人。

“平行分包”设计-招标-建造模式(DBB)：从项目发包顺序讲，指由业主委托咨询工程师进行前期工作，项目评估立项后再进行设计。在设计阶段编制施工招标文件，随后通过招标选择承包商。这种模式特点是工程项目的实施按照D-B-B的顺序进行，一个阶段结束另一个阶段才开始。

从承包商间关系讲，平行承发包是指业主将建设工程的设计、施工以及材料设备采购的任务经过分解分别发包给若干个设计单位、施工单位和材料设备供应单位，并分别与各方签订合同。各设计单位之间的关系是平行的，各施工单位之间的关系也是平行的，各材料设备供应单位之间的关系也是平行的。

主承包合同（Main Contract）：承包商就某工程项目的独立的内容，例如土建工程或专业工程等与工程业主签订承包合同，而由业主自己组织对各承包商进行协调管理。
分包合同（Sub-Contract）：多系主承包商和分包商签订，而与工程业主无关。但也有些业主与其指定的专业分包商（Nominated Subcontract）先签订合同，然后交给土建工程的承包商进行代管。

02国家允许哪种承包方式

《建筑法》第24条规定
“提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。”
《建筑法》第29条规定
“施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。”即施工总承包单位必须亲自完成建筑工程“主体结构”，其他分部分项工程可采用分包的方式。"

虽然国家法律并没有对肢解发包进行其最小单元的划分，但是如果全部采用平行分包模式在我国目前的法律框架下是不允许的。某些地区在实际应用中有一些规定对肢解发包进行更细的界定。

《上海市建设工程承发包管理办法》第17条规定
“下列建设工程业务不得肢解发包：（一）单项工程的设计业务，（二）单位工程的施工业务，（三）限额以下的建设工程的勘察、设计、施工业务，（四）丙级资质的勘察、设计单位承包的勘察、设计业务，（五）四级、专业级或者非等级资质的施工单位承包的施工业务。

广东省虽未对肢解发包作出有关详细规定，但实践中，建设单位将建设项目中的消防、装饰装修等建设工程未纳入总承包合同而单项分别发包给相应资质的施工单位普通存在。

对《建筑法》、《建设工程质量管理条例》关于肢解发包的理解应为国家提倡总承包，禁止肢解发包，并不反对平行发包或其他承发包模式；建设单位平行发包工程以单位工程为最小单位，建设单位可将勘察、设计、施工等项目以单位或单项为最小单位对外分别发包给不同的单位：建设单位将勘察、设计、施工等单位工程再肢解成若干部分分别发包视为肢解发包（但装饰装修、消防等分部分项工程，部分区域不视为肢解发包）。

03商业房产公司一般采用什么发包模式

所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。采用什么分包模式主要看是否有利于营利。

对于大中型房地产公司的开发项目而言，一般采用施工总承包加指定分包模式+主要材料甲指乙供，由施工总包协助业主来对项目进行全面、全过程的协调、管理。

指定分包具有以下几点特征：是指定分包人直接由甲方确定；指定分包的工程内容包含在总包合同的承包范围内；由总承包人与指定分包人签订分包合同。

专业承包人是发包人指定的，发包人确定分包价格，而总包单位向分包人收取的总包管理费一般在3％到5％，一般总包人在投标的时候就向发包人承诺的。采用这一方式需要规避直接指定分包的嫌疑，当然，国家法律法规虽有规定，但是很多房地产商仍然采取各种方法在规避直接指定分包的嫌疑。

一

甲方指定分包一般是出于以下原因

指定分包可以减少工程成本，甲方直接指定分包人，那么甲方可以直接跟分包人谈价格，进而降低成本。
指定分包中甲方可以加强对分包工程质量控制。选择指定分包人时是甲方直接与指定分包人谈判，这样甲方能直接有效地管控工程质量。
指定分包便于甲方对整个工程的协调和管理。可以利用总承包人的管理经验，让总承包人参与对指定分包人的管理，便于整个工程的协调统一。
个别甲方出于多方面的原因，需要将部分工程交给与其有利益关系的公司完成，为了避开审查，只得用指定分包的方式在总承包下承包工程。

二

甲方指定分包合同是否有效？

对于指定分包合同的效力，我国现有法律并未作具体规定。但部门规章和最高院司法解释，对指定分包均持否定态度，如：

《工程建设项目施工招标投标办法》第66条规定：
“招标人不得直接指定分包人。”
《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》第7条规定：
“建设单位不得直接指定分包工程承包人。任何单位和个人不得对依法实施的分包活动进行干预。”
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称为《建工司法解释（一）》）第12条规定：
“甲方具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：……（三）直接指定分包人分包专业工程。”
该条款虽然并未直接否认指定分包的效力，但明确将指定分包行为作为过错情形之一。

《中华人民共和国合同法》第52条规定:违反国家法律和行政法规强制性规定的合同无效。因《招标投标办法》和《分包管理办法》均系部门规章，非法律和行政法规，故若指定分包合同已经约定甲方指定专业分包的，不能依据该文件的相关规定认定指定分包合同无效。同时，因《建工司法解释（一）》第十二条仅将指定分包作为甲方承担过错责任的情形之一，亦不能据之认定指定分包合同无效。

因此，除非存在缺乏资质、中标无效等法定情形，指定分包合同在法律上是有效的。但总承包人有权依据《工程建设项目施工招标投标办法》和《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》等相关规定拒绝甲方指定分包的要求。

三

甲方指定分包与甲方直接发包有何区别

指定分包具有“甲方指定、总承包人管理”的基本特征，区别包括：

指定分包的分包单位由甲方选择，承包人有反对权。
指定分包的工作范围由甲方决定，此部分已包在总承包的工作范围内。
指定分包的工程款支付，往往甲方会通过总承包人进行支付。
指定分包的情况下，甲方、总承包人、指定分包人，是总承包人与分包人存在总分包法律关系。
在指定分包中，由于总承包人未尽到管理责任而引起的分包工程出现质量瑕疵、工期延误等违约行为，总承包人仍需要对甲方承担责任。

04为什么商业房产公司一般不采用工程总承包模式

工程总承包模式是国家推广的一种工程管理模式，但在众多的房地产开发企业中很少有采用工程总承包模式的。原因可从以下几点进行分析。

一

设计施工总承包

1、首先设计是一个房地产商结合市场需求综合策划能力的体现。只有建设单位自己主持和决策的建筑设计才是最符合建设单位要求的建筑，所以有能力的房地产商都是自己来把控设计，而不是给总承包商来管理设计。其实房产公司连设计总承包都是指定分包的，国内真正有能力做商业地产项目设计总承包的企业都不多，就不要说设计施工总承包了。

2、需要说明的是，国际上的“工程公司”多数“出身”于原工程设计企业,而国内设计出身工程总承包企业比较少，而且一般分布在工业项目领域。可以说国内的工程总承包企业基本都不具备设计管理、策划的能力。

二

施工总承包

1、一般工业项目和基础设施项目技术含量高，需要工程总承包商承担技术风险；大多数的民用建筑技术难度低，除少数造型特殊、超高的非常规建筑的主体建筑外，大多数的民用建筑不需要过多的核心设计技术和施工工艺，采用一般的施工技术来建造就没有问题。民用建筑领域找一家企业承担技术风险的必要性不强。

2、房地产开发企业实质上承担了工程总承包商的角色

对买房和租房人来说，房地产开发企业承担了工程总承包商的角色。首先，开发商面对的是购房业主，工程出现任何瑕疵都首先由开发商负责修复和赔偿，那么从责任心来讲，开发商对质量的责任心应该是最强的。从买房者和租房人最终产品使用者角度看，房地产开发企业要承担从规划设计直至竣工验收所有环节的工作以及相应的技术风险、管理风险，承担了“交钥匙”模式的工程总承包商的角色。
房地产开发企业具备超越常规设计企业和施工企业的能力。房地产开发企业架构一般设置研发部、设计管理部、工程管理部、成本管理和采购部，人员设置专业齐全；甚至大型的房地产集团具有自己的设计和施工企业，这也是工程总承包商所应有的。

随着房地产业成为支柱产业，地产企业做大做强，技术人才、管理人才向地产行业聚集。由于投入资金多、项目多、人员经验丰富等原因，房地产开发企业的人员素质、设计管理水平、施工管理水平也远好于常规的总包企业，房地产开发企业可以说具备了民用建筑领域“设计+施工”的核心技能，也就是工程总承包商的核心技能。从实际能力上，房地产开发企业已经就是“工程总承包商”了。那么将工程交给更专业的机构来管理也是顺理成章的。

3、建筑企业开始专业化，土建和设备安装开始区分专业公司；电梯、智能化、幕墙、园林、灯光等等也都有专业公司来做，且随着竞争，水平在快速提高，在专业领域要比一个综合总包技术水平更高。主承包模式可以选择更优秀的承包商。

4、国内地产行业施工总承包企业其总承包能力有限，仍然处在总承包的初级阶段，管理一个大型总承包项目的能力不足。

5、将项目交给一家施工企业总承包，它必然要取一定的管理费、利润、税金，这些钱会提高开发成本。

6、现实的情况时，若由总承包公司对外专业分包，总包为了多赚钱会选择更低价的分包，而由开发商直接发包专业工程，质量会显著提高。

7、项目在招标定标施工总承包时间较早，各专业分包图纸一般还没有设计完成，很难采用总价包干方式发包，一般只能采用模拟清单发标。而总价包干方式是地产公司最喜欢的工程发包模式。

05施工总承包与指定分包发包模式

对比项	总承包模式	指定分包发包模式
价格	招标的清单项的价格有竞争力，未列明的后期增补项价格较高。后期工程量确定较难。	竞争充分，价格较底。
招标方式	总承包招标较早，图纸不完善，难以总价包干，清单也难以列清全部项目。	分包根据设计进度招标，基本以充分竞争的总价包干方式发标。
管理	较为简单，主要依赖总包。	业主需要较多人力，但可以精细管理。
施工品质	总包自己完成的工程质量较有保障，总包自选分包质量难以保证。	甲方挑选的专业分包，品质较有保证

06总价包干与清单单价招标优缺点分析

对比项	总价包干	清单单价招标（模拟清单）
特点	招标工程量以图纸与技规要求为准，清单工程量仅供参考；总价锁定	招标定单价，总价=最终图纸计量工程量*单价确定
控制总价	总价确定，后续只计量变更费用。显固定价格后，施工单位追加很难找到依据，方便业主控制成本。	总价不确定
结算复杂度	仅计量变更，时间短，争议少	全部重新计价，时间长，争议多
招标复杂度	复杂，招标需要各方面无遗漏	相对简单，不漏项即可。
图纸准确度要求	图纸需要比较完善，以免出现大的变更，设计压力大；部分内容可用方案图招标，后续中标单位深化。	对图纸要求简单，甚至可以无图招标。
乙方风险	较大，漏项需要自己吃进	较小，仅单价低的风险
甲方风险	较小，主要责任在于设计不完善，一般超支主责都是设计部门。且能防止业主人员参与营私舞弊。	较大，合约、设计均有超支责任
管理难度	乙方漏报项较难执行。施工管理相对困难，施工单位漏报少报部分不能不做，利益没有保障，易产生情绪。有单位为中标，故意少报，后续经营，给项目造成困难。	一般工作内容争议少

07房地产项目做战采有什么优劣点？

对比项	乙供	甲指乙供	甲供
品质	风险较大	风险小	风险小
价格	如属于包干一部分则可控	较低	较低
设计管控	按设计采购，简单	需要按战采设计，提高设计难度	需要按战采设计，提高设计难度
施工管控	简单，仅需审核	复杂，需要审核数量，数量需要和项目使用匹配。	非常复杂，比甲指乙供还需要多出，签合同履约等事项。
材料战采	不需要	需要战采及更新战采，需要较多人力	比甲指乙供还需要多出，签合同履约等事项
招采管控	列入承包工作内	工程招标时需要与甲指内容界面划分清楚，甲指设备一般后期根据实际发生结算。	单独招标，签采购合同，还需要防止乙方超提数量。

设备材料甲战采供优点有两个方面，一个是质量可控，一个价格便宜。缺点是增加管理的复杂程度，战采无论是材料和工程招采、还是设计、施工、合约管理都要耗费大量精力。如果业主单位规模不够大，人员不够多，要尽量要减少战采。尤其是数量较多的设备，例如非标配电箱、电线、电缆；不如通过技术规格书、品牌表来控制质量。

08为什么国家要推行工程总承包模式

1、工程建设组织模式的完善改进。打破人为分割及碎片化，责任层次更明晰，责权利更统一，培育总承包企业及与之配套的专业企业，提升企业核心竞争力。

2、工程总承包符合工程建设的客观规律，有利于实现设计、采购、施工等各阶段工作的深度融合和资源高效配置，提高工程建设水平。从国际上看工程总承包能够节省投资6%，缩短工期25%以上。

3、加快推行工程总承包，才能有效提升建筑业企业的核心竞争力，推动企业“走出去”战略的实施。我国有65家企业进入2017年度全球最大250家国际承包商榜单，国际业务占比13.9%，欧洲承包商平均74.9%，美国承包商49.6%。国际大型承包商BOT（建设-经营-转让）、PPP（政府和社会资本合作）项目占75%，中国建筑业企业EPC项目及施工总承包项目分别占比44%和36%，仍处于初级发展阶段。

4、采用工程总承包模式有利于落实工程事故责任主体。工程总承包单位，根据《工程总承包管理办法》意味着将承担大量的责任。首先，总承包单位要为全部建设工程质量负责，包括分包部分，总包单位及其项目经理依法要承担质量终身责任。其次，总包单位要对所承包工程的安全生产负总责，即便是分包单位不服从管理导致的安全事故，总包单位也不能免责。总包单位要依据总包合同对工期控制管理全面负责，确保工程按期竣工。最后，总包单位还要签署工程保修书，在保修期内承担保修责任，并且不能以与分包单位之间的责任划分而拒绝履行保修责任。