引言
随着改造项目的增多，有幸参与了很多的改造项目，改造项目前首先需要做的一件事情，就是对原有建筑的机电系统进行一次系统性的摸查，然后整理成一份完整的《尽职调查报告》作为后期改造设计的设计基础。首先有几个疑问，什么是尽职调查报告？报告有哪几部分组成？是否需要包含改造方案？改造方案制定需要考虑哪些内容？涉及费用的时候又需要考虑哪些？
一、 尽职调查报告的定义
首先让我们了解一下尽职调查报告是什么。尽职调查报告的定义就是第三方机构在业主的配合下，对企业的历史数据，管理人员背景，市场风险管理，技术风险，资金风险等进行全面深入的审核。简单来说，就是告诉业主改造项目资产的全部情况，实现业主对资产的风险管理，主要发生在自用改造项目和收购改造项目中。
本次分享仅针对上海项目，参考案例有3个，第一个是办公改酒店项目，我司是原项目的机电顾问，项目有五栋塔楼组成，其中两栋为酒店，另外三栋为出租办公楼，裙房为小商业。由于位于某交通枢纽附近，酒店的入住率长期持续在90%以上，酒店商业价值远高于办公楼，故此，甲方计划把三栋办公楼也改造为酒店，从而提高其商业产出。二、 尽职调查报告的组成
三、 制定改造方案时的考量
1. 新旧规范问题
新旧规范的差异对建筑条件的影响比较巨大，新防排烟规范要求增加风井面积、及专业的排烟机房和送风机房。另外一个方面是规范的适用性，建筑防排烟规范、民用建筑电气规范、自动喷水规范适用于新建、改建、扩建项目。而消防应急照明规范及上海新技防的标准仅涉及新建项目，改造项目是否需要遵循，可以从系统的前瞻性，及验收的必要性来考量。
2. 业态需求的变更
在酒店改造项目中，有四个通用问题需要大家注意，噪音问题，净高问题，出热水时间，大堂冬天制热不佳。由于酒店对噪音控制的要求较高，增设的空调机房若与客房贴临时，需要考虑采取抗震降噪措施。酒店大堂制热的问题，不仅是改造项目需要考虑的问题，新建项目也同样需要考虑。主要因为现在酒店大堂设计一般都会是高大空间，后期因为室内装饰原因，风口形式受到限制，冬季热风送不下来，所以需要考虑辅助加热措施，地暖比较实用，舒适度高，没有吹风感。在成本允许的情况下，地暖为首选。但是改造项目需要结合现况进行方案的比选，在某酒店改造项目中，原大堂地坪是新装修的，采用地暖形式需要重建地坪，将会造成极大的浪费，最后的方案是采用沿外墙设置对流散流器的方案解决此问题，隔绝了冷辐射，补充空调热量不足的问题。
出于改造成本的考虑，我们需要对既有设备利用率进行评估，主要分成两大块，机房设备和末端设备，机房设备前面已经讨论过了。
4. 现场质量问题
四、 涉及费用的考量
收购总价是谈判过程中重要的议题之一。现在我们所要讨论的费用出处问题，将会是谈判的资本。
由原建设单位负责承担的费用；
由收购单位负责承担的费用；
前面说尽职调查报告组成的时候，其中第三部分现场查验缺失统计，我们会对现场的缺失整改的内容按其重要性进行分类，至少分成AB两档，A类为涉及规范类，未按原设计完成的系统，为满足签约租户需求等，必须由原建设单位整改并承担相关费用。在某商业收购项目中重大缺陷问题原设计用电量不够，不能满足后期商业需求，需要进行增容。类似这种问题，必须由原建设单位完成，否则一旦完成收购后必定成为巨大的风险隐患。
由收购单位负责的相关费用主要有2点，为了满足新业态，新需求改造所需的费用，为了物业或酒店特殊管理需求改造所需要的费用。
由租户单位承担的相关费用，根据租户自身需求进行改造所产生的费用，主要有空调系统，视频监控系统，客流统计系统，背景音乐及入侵报警系统。举个例子，某地标改造项目中，为了满足其24小时营业的需求麦当劳和星巴克在其商铺改造的时候，增设了VRF空调系统。
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