研讨丨改造项目如何制作尽职调查报告?

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作者:庄妍华 卓展工程顾问有限公司

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引言


随着改造项目的增多,有幸参与了很多的改造项目,改造项目前首先需要做的一件事情,就是对原有建筑的机电系统进行一次系统性的摸查,然后整理成一份完整的《尽职调查报告》作为后期改造设计的设计基础。首先有几个疑问,什么是尽职调查报告?报告有哪几部分组成?是否需要包含改造方案?改造方案制定需要考虑哪些内容?涉及费用的时候又需要考虑哪些?



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  一、 尽职调查报告的定义  



首先让我们了解一下尽职调查报告是什么。尽职调查报告的定义就是第三方机构在业主的配合下,对企业的历史数据,管理人员背景,市场风险管理,技术风险,资金风险等进行全面深入的审核。简单来说,就是告诉业主改造项目资产的全部情况,实现业主对资产的风险管理,主要发生在自用改造项目和收购改造项目中。

1 (3).jpg本次分享仅针对上海项目,参考案例有3个,第一个是办公改酒店项目,我司是原项目的机电顾问,项目有五栋塔楼组成,其中两栋为酒店,另外三栋为出租办公楼,裙房为小商业。由于位于某交通枢纽附近,酒店的入住率长期持续在90%以上,酒店商业价值远高于办公楼,故此,甲方计划把三栋办公楼也改造为酒店,从而提高其商业产出。
第二个某地标商业改造项目(由多栋多层单体商业组成商业街),由于商业模式的更新换代,本项目原本客流主要位于一层,三楼以上基本闲置,这使得其高区的商业价值难以发挥,本次改造主要为了打造空中项目,尝试释放高区的商业潜力,挖掘高区的商业价值。
第三个某商业收购项目,为某集团对某集团旗下一个商业项目进行收购改造。前2个为自用改造项目,最后一个为收购项目。


  二、 尽职调查报告的组成  



了解了尽职调查报告是什么,改造目的是什么,我们来说说报告的组成。
报告的组成主要有6部分,首先是概述,包括项目概况及本次勘察的范围及目的,第二部分为机电系统勘察概要,主要是对现场实地考察,详细描述既有系统的实际情况,主要包涵系统的组成,设备的数量、容量、机房和管井的位置及大小、现有系统使用情况。第三部分为机电现场安装检查,主要针对于现场的缺失情况进行一个详细的描述,明确责任原因及修缮方式。前面三大部分主要是根据现场的实际情况,具体而详尽地描述。第四部分为机电设计量的复核,提出改造方案,这部分是报告的重点,在后面我会跟大家谈一谈制定改造方案时需要考虑的几个方向。第五部分主要为项目既有资料的完整性,准确性进行复核,如果是收购项目在审核时特别需要注意资料的合法性,用地是否合法,是否存在违章搭建问题。第六部分主要是针对收购项目所特有的,相关的费用出处问题。
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  三、 制定改造方案时的考量  




主要有四个方向,一新旧规范,二业态需求,三利旧,四现有质量问题。

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1. 新旧规范问题

新旧规范的差异对建筑条件的影响比较巨大,新防排烟规范要求增加风井面积、及专业的排烟机房和送风机房。另外一个方面是规范的适用性,建筑防排烟规范、民用建筑电气规范、自动喷水规范适用于新建、改建、扩建项目。而消防应急照明规范及上海新技防的标准仅涉及新建项目,改造项目是否需要遵循,可以从系统的前瞻性,及验收的必要性来考量。

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2. 业态需求的变更

商业项目侧重点在于满足新租户的需求,如调整为餐饮,需增加排油烟、给排水、燃气等条件。由于末端的需求变动,需要考虑既有冷机和锅炉的容量是否满足新业态的需求,如果现有设备的容量不能满足新需求,就需要考虑提出相应的解决方案。在某商业收购项目中,为了降低主设备的需求压力,我司建议主力店可考虑采用多联机或风冷热泵系统。
在复合供电量时考虑变压器是否需要增容,当用电总量超过8000KVA时供电局将要求增设35KV变电所,那样会造成大量的成本支出。还需对现有生活水箱的容量进行复核。

在酒店改造项目中,有四个通用问题需要大家注意,噪音问题,净高问题,出热水时间,大堂冬天制热不佳。由于酒店对噪音控制的要求较高,增设的空调机房若与客房贴临时,需要考虑采取抗震降噪措施。酒店大堂制热的问题,不仅是改造项目需要考虑的问题,新建项目也同样需要考虑。主要因为现在酒店大堂设计一般都会是高大空间,后期因为室内装饰原因,风口形式受到限制,冬季热风送不下来,所以需要考虑辅助加热措施,地暖比较实用,舒适度高,没有吹风感。在成本允许的情况下,地暖为首选。但是改造项目需要结合现况进行方案的比选,在某酒店改造项目中,原大堂地坪是新装修的,采用地暖形式需要重建地坪,将会造成极大的浪费,最后的方案是采用沿外墙设置对流散流器的方案解决此问题,隔绝了冷辐射,补充空调热量不足的问题。

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3. 利旧问题

出于改造成本的考虑,我们需要对既有设备利用率进行评估,主要分成两大块,机房设备和末端设备,机房设备前面已经讨论过了。

末端设备是否利旧,主要考虑费用问题,拆卸人工需要多少费用?拆下以后,保护保存又需要多少费用?在拆卸过程中产生的损耗及重新利用后,维修保养的费用又是多少?综合考虑三笔费用后,最终决定是否利旧。在某酒店改造项目中,成本部门对末端设备的估价约为200万,经过评估后,最终处置结果是以20万的折价由施工单位拆下后当废料卖给回收站。

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4. 现场质量问题

主要是施工质量问题及物业维保问题,在这里罗列了一些常见的问题提供大家参考。
施工质量问题主要有:部分设备未做接地,机电设备未做基础,设备未采用消声降噪措施,楼宇自控系统未正常使用。
物业维保常见问题有如下几点:面板脱落,阀门漏水,管道保温损坏,管路设备锈蚀,锅炉真空度的问题。
以上四个方向是我们在做改造方案时,需要重点考虑的。

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    四、 涉及费用的考量   



收购总价是谈判过程中重要的议题之一。现在我们所要讨论的费用出处问题,将会是谈判的资本。

了解了费用出处的重要性后,我们来讨论一下我们需要考虑的方向,主要有3点:
  1. 由原建设单位负责承担的费用;

  2. 由收购单位负责承担的费用;

  3. 由后期租户自行负责的费用。
1 (10).jpg前面说尽职调查报告组成的时候,其中第三部分现场查验缺失统计,我们会对现场的缺失整改的内容按其重要性进行分类,至少分成AB两档,A类为涉及规范类,未按原设计完成的系统,为满足签约租户需求等,必须由原建设单位整改并承担相关费用。在某商业收购项目中重大缺陷问题原设计用电量不够,不能满足后期商业需求,需要进行增容。类似这种问题,必须由原建设单位完成,否则一旦完成收购后必定成为巨大的风险隐患。
B类为优化项目,可由原建设单位负责,或由收购单位扣除相关费用后自行整改。

1 (11).jpg由收购单位负责的相关费用主要有2点,为了满足新业态,新需求改造所需的费用,为了物业或酒店特殊管理需求改造所需要的费用。

1 (12).jpg由租户单位承担的相关费用,根据租户自身需求进行改造所产生的费用,主要有空调系统,视频监控系统,客流统计系统,背景音乐及入侵报警系统。举个例子,某地标改造项目中,为了满足其24小时营业的需求麦当劳和星巴克在其商铺改造的时候,增设了VRF空调系统。

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五、 总结     

首先,我们了解了尽职调查报告是什么。在做尽职调查报告的时候,我们要了解业主的需求是什么,是自用改造项目还是收购改造项目,从而决定了报告的组成。报告主要由六部分组成,第一部分概述,第二部分各系统的现况描述,第三部分现场的缺失整改,第四部分改造方案制定,第五部现有资料的完整性审核,如果是收购项目,还需要重点考虑相关费用出处问题。然后我们又讲到了改造方案在制定过程中需要考虑的四个方向,1、新旧规范的差异性;2、需求变更;3、利旧的问题;4、现场既有的质量问题。然后关于费用出处的问题,我们需要考虑3个方向。一,由原有建设单位承担的相关费用,二由收购单位所要承担的费用,三,由小业主需要承担的费用,费用出处的问题对收购定价具有指导作用。
改造项目由于现场条件的局限性,对设计难度和施工难度都产生了很大的影响,所以相对新建项目需要我们考虑的问题更多,需要我们面对解决问题也更多。



文章分类: 卓展原创
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